В России людей, потерявших доход и не способных оплачивать взятую ипотеку, выкидывают на улицу, продавая их квартиры "с молотка" по заниженной стоимости. Сейчас под ударом, в основном, те, кто пострадал в пандемию. По данным петербургского муниципального депутата Александра Будберга, который вместе с командой юристов помогает заемщикам отстаивать свои права, сегодня по всей стране из кредитного жилья выселяют множество семей, в том числе и с малолетними детьми. Так ли это попытался разобраться корреспондент Север. Реалии.
Уже три года петербуржцы Александр и Александра Гринкевичи вместе с детьми живут как на пороховой бочке, в квартире, которая принадлежала им и за которую они уже почти рассчитались.
– Я все время боюсь, что придут и начнут выламывать двери, когда дети дома будут одни, – говорит Александра Гринкевич. – Сын и дочь уже достаточно большие и часто остаются одни. Но представьте, какая это для них будет травма. Мы им ничего вообще не говорили обо всей этой ситуации. Бережем.
В апреле 2010 года супруги Гринкевичи, переехавшие в Петербург из Карелии, взяли на 15 лет ипотечный кредит на сумму 67,7 тысяч долларов в банке "Дельта Кредит" (впоследствии присоединен Росбанком. – СР). Доллар тогда стоил менее 30 рублей, и в рублях сумма кредита составляла два миллиона, а ежемесячный платеж – 28 тысяч рублей. Деньги по тем временам не маленькие, но для супругов они оказалась подъемными. Через месяц после покупки квартиры у них родился первый ребенок. В течение шести лет они выплачивали ипотеку досрочно, но однажды будто очутились в страшном сне: доллар подорожал в два раза, и ежемесячная сумма платежа за их небольшую двушку в Невском районе выросла фактически вдвое. Как и сам долг.
– На тот момент, когда доллар вырос, нам оставалось с учетом процентов выплатить в рублях всего 800 тысяч рублей, – рассказывает Александра Гринкевич. – Платеж к тому времени был уже максимально комфортный – всего 12 тысяч рублей в месяц. Мы хотели все это как можно быстрее погасить и расширяться. И тут все рухнуло. В течении какого-то времени мы еще пытались платить, продали для этого гараж и машину. Я к тому времени ушла в декрет, у нас в 2015 дочь родилась. А у мужа начались проблемы с работой. И все, нам уже было не потянуть. Пробовали разговаривать с банком, но по всем вариантам, которые они предлагали, платеж был даже выше того, изначального. Ни на какие уступки в банке не шли. Я помню, мы даже с ребенком годовалым к ним пришли прямо, слезно просили. И мы не одни такие были.
В итоге супруги просто перестали платить по кредиту. Из банка, по словам Александры, им почти не звонили. Звонили чаще они, все еще не оставляя надежд прийти к компромиссу и договориться об уменьшении размера платежа, но сделать этого так и не удалось. В результате Гринкевичи оказались злостными неплательщиками, и в 2017 году банк подал иск в суд на отчуждение их квартиры. О том, что у их жилья вскоре появится другой собственник, супруги узнали случайно, когда обнаружили в дверях записку.
– Там было написано, что я, такой-то, купил вашу квартиру. Мы сразу же вышли на связь с банком, и там сообщили, что квартиры у нас уже нет. В июле 2020 года прошли торги, и вот уже три года мы живем в судебных распрях. Несколько дней назад суд опять вынес решение не в нашу пользу. Мы, конечно, подавали иск об отмене торгов. Но все это помогло только протянуть время. Результата, к сожалению, нет. Мы понимаем, что торги, конечно, никто не отменит. Это слишком серьезно было бы. Потому что здесь все замешаны. И суд, и судебные приставы, и Росимущество.
Александра говорит, что летом вместе с мужем и детьми, они, скорее всего, окажутся на улице. Куда идти в этом случае, они не знают. Родственников в Петербурге у них нет. И как с двумя несовершеннолетними детьми-школьниками жить без прописки, тоже не представляют.
– Бомжами будем, – подытоживает Александра. – У дочки хроническое заболевание почек, нам каждую неделю нужно сдавать анализ мочи, а каждые полгода проходить обследование. Как мы это будем делать, лишившись прописки, я не знаю. Ребенок закреплен за поликлиникой по нашему адресу.
Календарь от ФСБ
При проведении торгов по квартире Гринкевичей был приложен отчет об оценке ее стоимости от 2010 года, хотя по закону об оценочной деятельности он действителен только полгода. На момент покупки в 2010 году рыночная стоимость квартиры составляла около двух с половиной миллионов рублей, но за 9 лет скромная "двушка" выросла в цене более чем вдвое, и в 2020 году такие объекты продавались за 5,5 – 6 миллионов рублей. Суд был обязан затребовать "свежую" оценку жилья, но не сделал этого. Такое, по словам петербургского муниципального депутата Александра Будберга, вместе с командой юристов помогающего заемщикам отстаивать свои права и представляющего интересы семьи Гринкевич, происходит регулярно. В результате квартира Гринкевичей была продана с аукциона по цене десятилетней давности.
– Для чего это делается догадаться несложно, – говорит Будберг. – Квартира потом, естественно, продается по рыночной стоимости, а с маржи покупатель уже платит Росимуществу, самому суду и, в конечном счете, ФСБ – я подозреваю, что все это контролируется чекистами.
В 2020 году Будберг пришел подавать жалобу в Федеральную антимонопольную службу, чтобы заблокировать переход права собственности после проведения торгов на квартиру семьи Гринкевичей. В досудебном порядке торги обжалуют именно в ФАС. На заседание по собственной жалобе супруги Гринкевичи и Будберг, представляющий их интересы, в итоге не попали. Долго не могли дозвониться по внутреннему телефону, чтобы выписать пропуск. А когда трубку все-таки взяли, выяснилось, что жалобу уже рассмотрели в отсутствии собственников квартиры.
– Торги были фиктивными. Там реально был всего один участник, – вспоминает Будберг. – Второй – просто статист, который поднял цену два раза по пять тысяч рублей. И все, на этом торги закончились. Роль этого статиста на торгах выполнял довольно известный в кругах перепродажников недвижимости человек – Никита Полосухин. Это крупный игрок. Мне кажется, что именно он и связан с людьми из "конторы". Я когда узнал, что заседание провели без нас, устроил там флешмоб – встал с телефоном, включил камеру и перекрыл доступ в кабинет для других участников. Заявил, что пока не проведут заседание по нашему делу в нашем присутствии, я никого не пущу. Они хотели вызвать полицию, но почему-то этого не сделали. А потом пришел начальник ФАСовский и позвал меня в свой кабинет. Нормальный чиновник, в принципе, пытался как-то раздражение наше снять и ситуацию урегулировать. Мы разговаривали, и в какой-то момент он сказал: "Посмотрите на календарь за мной! Вы все понимаете, что мы можем, а что не можем?" Я взглянул на этот календарь, а том было написано "ФСБ по городу Санкт-Петербургу".
От немедленного выселения из квартиры спасло только то, что переход права собственности был автоматически заблокирован через ФАС, сразу же в момент подачи заявления. Если бы этого не произошло, и после проведения торгов новый собственник успел зарегистрировать квартиру на себя в Росреестре, старых владельцев можно было бы выселить силой. Но даже в тех случаях, когда сделать это законным путем по каким-то причинам быстро не удается, соответствующие попытки, по словам Александра Будберга, предпринимаются повсеместно. На людей оказывается не только психологическое, но и физическое давление.
– Мы вообще после долгих исследований сделали вывод, что организатор торгов продал квартиру самому себе через подставного человека, – говорит Александра Гринкевич. – Как потом выяснилось, продавец и покупатель знакомы. Вероятно, это уже какая-то схема, проработанная годами. Мы знаем, что мы такие не одни. У людей вообще были кошмарные ситуации. Дети возвращались из школы к себе домой, а там уже другая дверь стояла. И меня сейчас волнует психологическое состояние и безопасность моих детей. Потому что я не знаю, какие там люди и на что они способны.
Константина Смирнова, который купил квартиру у семьи Гринкевич и вложил в дверь записку со своим телефоном, Александра и ее супруг видели только один раз во время первого судебного заседания. Смирнов, по словам Александры, только поинтересовался у семейной пары, зачем они так упорно судятся за квартиру. А когда услышал рассказ, о том, какой ценой она досталось, просто ухмыльнулся в ответ. На сложившуюся ситуацию супруги Гринкевич смотрят трезво. Надежды на то, что квартиру удастся сохранить, у них уже не осталось. Как только суд снимет запрет на переход права собственности, и Константин Смирнов сможет зарегистрировать его в Росреестре, у него будут полностью развязаны руки. Последний суд по оспариванию гражданско-правового договора, заключенного по итогам торгов, состоявшийся 3 апреля в Невском районном суде Петербурга, и вынес решение не в пользу Гринкевичей.
Торги Александр Будберг называет фикцией не только из-за просроченного отчета об оценке квартиры, но и из-за отсутствия главных документов – протоколов торгов, заверенных электронной цифровой подписью. За все три года судебных тяжб эти бумаги так и не были представлены ответчиком в суде.
– Все документы по торгам, а их достаточно много, должны быть подписаны электронной цифровой подписью, – объясняет Будберг. – В том числе и платежки о том, что покупатель перечислил деньги в Росимущество. Они в суды носят уже три года бумажки, сделанные на коленке, которые невозможно проверить. В отличие от документов с ЭЦП, которую нельзя подделать. А мы каждый раз требуем предоставить электронные документы или их заверенные копии, но не получаем этого. Потому что любые наши попытки напарываются на жесткий отказ суда.
"Инвалида выкинул, и вас выкину"
Торги по схеме с заниженной стоимостью, по словам депутата Будберга, проходят массово, и "население буквально раздевают": по всей стране из кредитного жилья выселяют множество семей, в том числе и с малолетними детьми, дела идут огромным потоком. Но валютная ипотека среди них – уже остаточное явление. Сегодня большая часть кейсов касается тех, кто потерял возможность выплачивать кредит во время пандемии коронавируса. Одна из таких заемщиков – москвичка Наталья Батуева.
Наталья – гражданская военнослужащая, много лет работает на объекте, связанном с обороноспособностью страны. График работы сменный – сутки через четверо. В месяц получается несколько смен. Официальный оклад около семи тысяч рублей. А зарплата со всеми надбавками в районе 16-18. Прожить на такие деньги нереально, поэтому оставшееся время занимали подработки, благодаря которым и удавалось выплачивать кредит, взятый в 2015 году под залог имущества в банке АО "Банк Жилфинанс". В пандемию Наталья, подрабатывавшая сиделкой у пожилых людей, потеряла дополнительный заработок.
– Я ухаживала все время за стариками по соседству, но, когда локдаун начался, многие из детей этих стариков сами лишились дохода и стали ухаживать за своими родителями тоже сами, потому что у них не было куар-кодов, чтобы выйти на улицу, – говорит Наталья. – Я сразу же отправилась в банк, чтобы объяснить им ситуацию. Стала говорить о кредитных каникулах, о том, что Путин подписал закон, и должны сделать послабление для тех, кому тяжело. На что они сказали, что "все это чушь" и никаких распоряжений у них нет. И что они просто заберут квартиру и продадут ее.
О том, что "Банк Жилфинанс" выставил квартиру на торги, Наталья, как и семья Гринкевичей, узнала от постороннего человека. Во время майских праздников к ней пришла потенциальная покупательница и сказала, что хотела бы посмотреть объект. После ее визита Наталья сразу же отправилась в Федеральную службу судебных приставов, где ей сообщили, что торги по ее квартире назначены на 23 мая. За несколько дней до этого суд принял решение об обеспечительных мерах и приостановил судебное производство. Но в день, на который были назначены торги, квартира все равно была продана, несмотря на решение суда. При ее рыночной стоимости около 4,7 млн рублей, новый покупатель заплатил всего 2,6 млн рублей. Победителем на торгах, в которых, как и в случае с семьей Гринкевичей, было всего двое участников, стал некий Евгений Покровский, представлявший интересы третьего лица – Любови Беловой. Именно она и стала новой владелицей жилья Натальи Батуевой.
– Этот Покровский приехал домой и начал угрожать, что сейчас поселит к нам таджиков, и что мы должны убираться, – рассказывает Наталья. – Говорил, что ему наплевать на все наши обстоятельства, и что в другом городе он вообще инвалида из квартиры выкинул и нас тоже выкинет вместе со всеми вещами. Я стояла, слушала все это, и у меня слов просто не было. У нас с моей мамой и 16-летним сыном это единственное жилье. Я не знаю, где мы теперь будем жить, когда нас выгонят. Ни суды, ни приставы на вопиющие нарушения просто не реагировали, когда мою квартиру отбирали. Вообще не понимаю, что в стране происходит и как такое возможно? Людям жить не на что, а Писарев из этого банка (Кирилл Писарев – российский девелопер, основатель компании "ПИК", по версии журнала "Форбс" входит в список 200 самых богатых бизнесменов России. – СР) что-то строит в Лондоне.
"Сейчас мы спилим дверь и будем с вами жить"
Еще одной жертвой пандемии стала семья Лузиных из Челябинской области, в которой двое несовершеннолетних детей. В 2014 году они продали свою двушку в небольшом городке Кыштым и взяли ипотечный кредит, чтобы купить стометровую трехкомнатную квартиру.
В течении шести лет Лузины аккуратно выплачивали кредит, но во время пандемии коронавируса стоматологическая клиника, в которой работает Сергей Лузин, из-за введенных ограничений закрылась на два месяца. Поскольку заработок мужа в семье основной, средства остались только на жизнь. На платеж в апреле 2020 года деньги Лузины собрали с большим трудом и поняли, что выплачивать кредит дальше они не в состоянии. Тогда супруги обратились в ПАО Челиндбанк, выдавший кредит, с просьбой предоставить отсрочку в его погашении.
– Президент в апреле объявил как раз о том, что будут предоставляться кредитные каникулы. А у нас ипотека. Мы собрали справки о снижении заработной платы, написали заявление и пошли и в банк, – рассказывает Ольга Лузина. – Но там нам заявили, что у них никакой программы нет. Прямым текстом фактически сказали: "Путин объявил каникулы, вот пусть он за вас и платит". А у них никаких каникул не предусмотрено. Это местный, челябинский банк. Мы им говорили про разные программы, про которые слышали по телевизору, но якобы их никакая программа не касалась.
После отказа предоставить кредитные каникулы Лузины больше не вносили платежи – не было возможности. Когда ограничения отменили, стоматологическая клиника, где работает Сергей, снова открылась, но клиентов стало намного меньше. "Челиндбанк", в свою очередь, семью почти не беспокоил. В октябре прислал письмо с информацией об имеющейся задолженности и предложением ее погасить, а в ноябре подал против Лузиных судебный иск с требованием отобрать квартиру и выставить ее на торги. На первом же судебном заседании суд удовлетворил исковые требования банка. Квартира, которую Лузины покупали за 5 миллионов рублей, "ушла с молотка" за 2 млн 853 тысячи рублей. После этого жизнь семьи Лузиных превратилась в настоящий ад.
– К нам приходили какие-то мужики и заявляли: "Сейчас мы спилим двери и будем с вами жить", – рассказывает Ольга. - Я говорила, что у нас дети малолетние, а они отвечали, что их это не волнует. Будут приводить сюда друзей и вообще делать, что хотят.
Жить они, конечно, с нами не собираются. Этих людей просто нанял новый собственник, чтобы они нас терроризировали. У нас есть аудиозапись, где они признаются, что им 150 тысяч за это заплатили. У одного из них есть доверенность на полное управление этой квартирой. Мы постоянно полицию вызывали, и полиция им объясняла, что они таких вещей делать не могут, потому что по квартире суды еще идут. Но эти люди нам угрожают, говорят, что квартиру штурмом возьмут.
На лестничной площадке супруги установили видеокамеру, чтобы фиксировать все, что происходит за входной дверью. Один раз в квартиру Лузиных приезжал собственник в сопровождении каких-то мужчин. Сопровождавшие, по словам Ольги, говорили, что имеют знакомства в прокуратуре, и что "никакая милиция им ничего не сделает".
– У детей от всего происходящего шок. Старшей дочери 19, она отдельно уже живет, а средней и младшей 15 и 10 лет, они живут вместе с нами, – говорит Ольга Лузина. – Средняя очень переживает, но вида не показывает, а у младшей стресс реальный. Особенно, когда она видит, как папа стоит и защищает дверь, а его в драку затянуть пытаются. А когда к нам в окно около полуночи снежком ледяным кинули, она прямо ревела. Человек этот, который кинул, стоял спокойно перед окнами и не уходил никуда. Даже сам полицию дожидался. А когда они приехали, показал договор аренды и сказал, что хочет здесь жить, а его не пускают.
Полиция, выезжая на вызовы Лузиных, просто наблюдает за тем, чтобы попытки проникнуть в жилище людей, действующих от лица нового собственника, не переросли в криминал. В такой атмосфере семья живет уже полтора года, но идти им некуда. Только на улицу.
Лакомый кусок
– Нормы Гражданско-процессуального кодекса РФ не предусматривают исключения при отчуждении жилья, взятого в кредит, в случае, если в нем зарегистрированы и проживают несовершеннолетние дети и это жилье является для них единственным, – говорит член комиссии по правам человека адвокатской палаты Петербурга Андрей Федорков. – Никаких оговорок ни в ГПК, ни в Федеральном законе об ипотеке на этот счет нет. В данной ситуации нужно обращаться в те структуры, которые занимаются защитой прав детей.
То есть подключать органы опеки, детского омбудсмена. В конституции, нормы которой превалируют над всеми остальными законами, право на жилище закреплено и гарантировано. А тут людей действительно выселяют в никуда, по сути, не предоставляя взамен вообще ничего. В странах Западной Европы в аналогичной ситуации было бы предоставлено социальное жилье. Да, оно не лучшего качества, возможно, но люди не остались бы на улице. И особенно там усилились эти социальные гарантии как раз в период пандемии.
Закон об ипотечных каникулах, принятый в пандемию, по словам Федоркова, все же работает, ему лично известны несколько случаев предоставления отсрочки в Петербурге. Но обращение от заемщика должно поступать в письменном виде, а размер займа не должен превышать суммы, установленные постановлением правительства. Кроме того, должен быть предоставлен пакет документов, подтверждающих снижение дохода заемщика более, чем на 30% по сравнению с его среднемесячным доходом за предшествующий год. Если все требования соблюдены, и банк отказывает в кредитных каникулах, то нужно жаловаться в прокуратуру.
– Но если человек не обращается в банк с письменным заявлением, как это предусмотрено законом, а все просто происходит, например, на уровне устного разговора с менеджером в формате "дадите – не дадите", банк может заявить потом, естественно, что заемщик к ним ни с какими просьбами не обращался, – говорит Федорков.
Торги по продаже такого кредитного имущества, по его словам, довольно закрытая система, о существовании которой большинство не знает, хотя информация о торгах должна официально публиковаться.
– Думаю, что в большинстве случаев до этих торгов случайные люди действительно не допускаются, и победитель, который становится новым владельцем жилья, – это лицо, аффилированное с организатором. Купленная квартира потом продается по коммерческой стоимости, а полученная разница в деньгах просто делится между участниками схемы. Крышуют ли такой бизнес силовики? Вполне возможно. Там крутятся огромные деньги, и, конечно, это очень лакомый кусок, – считает адвокат.
Останетесь на улице – отберут детей!
С просьбой защитить права несовершеннолетних детей, которых выселяют из единственного жилья, Лузины обращались в Управление социальной защиты населения Кыштымского городского округа, указывая в своем обращении, что в адрес семьи от представителя нового собственника поступали требования освободитель квартиру, сопровождавшиеся угрозами применения физической силы и указанием на то, что в случае невыполнения требований могут пострадать несовершеннолетние дети.
– Когда у нас было последнее судебное заседание, эта женщина по фамилии Рольник – партнер покупателя, заявила нам, чтобы мы круглосуточно были готовы к штурму квартиры. К уполномоченному по правам ребенка мы обратиться не догадались. Но после этого заседания написали в соцзащиту, – говорит Ольга.
В ответном письме Лузиным чиновники сообщили, что в соответствии с законом дееспособные родители сами должны представлять интересы своих несовершеннолетних детей, в том числе и в судах. А если в адрес детей поступают угрозы, с этим нужно обращаться в полицию, которая "окажет содействие в пределах осуществляемых полномочий в соответствии с действующим законодательством" (обращение Лузиных и ответ из соцзащиты имеются в распоряжении редакции. – СР).
Семья Гринкевичей, в отличие от семьи Лузиных, пробовала подключить к своей ситуации уполномоченного при президенте РФ по правам ребенка Анну Кузнецову (занимала должность до сентября 2021. – СР).
– Я нашла Кузнецову во "ВКонтакте" и написала ей сообщение. Она попросила прислать на электронную почту обращение с описанием ситуации. Может быть, это и не она сама отвечала, конечно. Я не знаю. Я послала письмо, в котором обо всем рассказала. Как нас хотят выселить, как торги по нашей квартире были проведены с грубейшими нарушениями, и как сотрудники банка говорили, что если мы не начнем платить, можем лишиться родительских прав, потому что если мы останемся на улице, семьей сразу же заинтересуются органы опеки. Там был какой-то менеджер у них, который звонил и просто как с нелюдями с нами разговаривал, – вспоминает Александра Гринкевич.
В ответе, пришедшем из аппарата уполномоченного по правам ребенка РФ, говорилось, что семья в праве подать в суд ходатайство о предоставлении отсрочки в исполнении судебного решения об их выселении из собственной квартиры. И что, "учитывая сложные жизненные обстоятельства, Уполномоченным направлено письмо в адрес Председателя правления ПАО "Росбанк" Полякова И.А. с просьбой оказать Вам необходимое содействие. О результатах рассмотрения вам будет сообщено ПАО "Росбанк". Какого рода содействие имеется в виду, в письме не уточнялось.
Север.Реалии направили запросы в ПАО "Росбанк" с просьбой разъяснить, почему правление банка не отреагировало на письмо уполномоченного по правам ребенка РФ Анны Кузнецовой с просьбой о рассрочках платежей для семьи Гринкевичей, а также в ПАО Челиндбанк с просьбой уточнить, обращалась ли к ним семья Лузиных с просьбой о кредитных каникулах, и если им было отказано, то по каким причинам. Запросы посланы в администрации Петербурга и Кыштыма – с просьбой ответить, почему семьи с детьми выселяют на улицу без предоставления социального жилья. Ни одного ответа пока не поступило.
В апреле 2020 года из-за пандемии COVID 19, обрушившей доходы населения Владимир Путин подписал закон о кредитных каникулах, дававший право индивидуальным предпринимателям, представителям малого и среднего бизнеса, а также обычным гражданам, кредитные каникулы до шести месяцев, если их доходы за предшествующий месяц снизились на 30% и более по сравнению со среднемесячными доходами предыдущего года.
При этом банк, выдавший кредит, мог потребовать от обратившихся предоставить в трехмесячный срок документ, подтверждающий снижение доходов. Заемщик мог попросить о приостановлении обязательств по платежу, либо об уменьшении его размера. В соответствии с законом во время льготного периода кредитная организация не должна была начислять неустойку за просроченные платежи по основному долгу или процентам.
