"Противоречит здравому смыслу". Посуточная аренда квартир – вне закона

В конце непростого для туристического бизнеса 2020 года Псковский городской суд принял решения, которые могут вдобавок разрушить рынок посуточной аренды недвижимости. Квартира вместо номера в гостинице – востребованный вариант размещения у туристов во всем мире, и Россия не исключение. Но вопреки позиции Минэкономразвития, посуточная аренда жилья была признана незаконной, пока –​ в Пскове, но судебная практика едина для всей страны. Как теперь будет выживать этот бизнес, выяснял корреспондент Север.Реалии.

Псков – популярный у туристов город, а в условиях закрытых границ – особенно. Многие едут сюда своим ходом, без турфирм, арендуя через букинг номер в гостинице или частную квартиру на пару ночей. Второй, очень популярный, вариант теперь отпадает: появилось как минимум два запрещающих эту практику судебных решения.

В одном случае незаконными "гостиничными услугами" суд назвал однушку в историческом центре города, в другом – три комнаты в загородном доме. Оба владельца недвижимости – индивидуальные предприниматели с зарегистрированными ОКВЭДами на "аренду и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом". Они платили налоги в уверенности, что помогают развивать туризм в регионе, но теперь вынуждены закрывать бизнес.

– Нас подводят под трибунал из-за букинга, – говорит Ольга Бахирева. – Наш абсолютно законный бизнес оказался вне закона из-за страницы на букинге.

"Вы не будете этим заниматься"

Однушку в старинном доме в центре Пскова супруги Бахиревы купили в 2019 году и, пока не выросли дети, решили сдавать. Павел Бахирев уже был зарегистрирован как ИП, поэтому просто добавил себе дополнительный ОКВЭД. В подъезде всего восемь квартир, сдаются из них три.

Бахиревы ориентировались на туристов, командировочных и семьи с детьми, которые приезжают на лечение, – дольше месяца посетители не задерживались, расчет был посуточным, с клиентами подписывали договор найма. Как площадку для объявления выбрали Booking.com. Ольга отмечает, что при регистрации им пришлось воспользоваться терминологией букинга, в частности, пришлось поставить галочку в графе "Стойка регистрации".

– Ну, какая стойка в однокомнатной квартире в 50 квадратных метров? Но это просто противоречит здравому смыслу! Нет в квартире этой стойки регистрации, за которой стоит сотрудник отеля. Мы были вынуждены поставить эту галочку, потому что хотим жильцов, особенно командировочных, убедить, что работаем легально. Ну не может букинг специально для нас написать: "Выдаются договора и бланки строгой отчетности", – говорит Ольга.

На Booking.com их предложение названо двухуровневной квартирой, цена за одну ночь у Павла и Ольги сейчас начинается с 3600 рублей (стоимость варьируется в зависимости от дат). Бизнес Бахиревых не понравился их соседке Анне Бизяевой.

– Она тетенька волевая, занимала высокие должности, но изначально не шла на диалог, – говорит Ольга Бахирева. – Сказала нам: "Вы не будете этим заниматься, потому что мне это не нравится".

А потом в подъезде появилось анонимное объявление о том, что квартира Бахиревых – это притон с малолетними проститутками. Ольга и Павел жаловались в прокуратуру и полицию, с соседкой провели беседу "о недопустимости подобного поведения в быту".

В августе 2020 года сосед Бахиревых, Михаил Козлов, подал иск в Псковский городской суд с требованием запретить использовать квартиры как гостиницу. Истец отметил, что сдающиеся квартиры в нежилой фонд не переведены, не имеют отдельного входа, и заявил, что считает сдачу квартир угрозой безопасности. Бизяева стала в процессе свидетелем. Ответчиками по делу Козлов назвал Бахиревых и еще одного собственника, сдающего квартиру в аренду в том же подъезде, – Юлию Воробьеву. Она размещала объявление о сдаче и на букинге, и на авито.

"Я не гостиница"

Валерия Барышникова с ноября 2019 года сдавала три комнаты в своем большом частном доме. Первую жалобу на псковичку в марте написал в Росреестр прописанный в Ростове-на-Дону Николай Гусев – по факту использования земельного участка не по назначению. В июне сосед Михаил Максимов написал жалобы в комитет по региональному контролю и надзору Псковской области, управление экономической безопасности и противодействия коррупции, антитеррористическую комиссию Пскова и налоговую службу. "Постоянное нахождение посторонних граждан на придомовой территории создает угрозу для проявлений терроризма", – подчеркнул он.

Валерия рассказала, что с Гусевым не знакома, а с соседом Максимовым отношения всегда были сложными. Тот, по словам Барышниковой, часто оскорблял строителей на ее участке, врывался туда и ругался матом, угрожал ей по телефону.

На заявления отреагировал Росреестр и в июне 2020 года организовал у Барышниковой выездную проверку.

– Они приехали ко мне в самом разгаре пандемии. Никого не было. Они обошли вокруг дома, не зашли внутрь, хотя я им это предлагала. В суде начальник отдела Петрова сказала, что я их не пустила внутрь. Это вранье абсолютное. Они походили и сказали: "Это гостиница", – рассказывает Валерия.

В протоколе указано, что на момент осмотра участка Барышниковой признаков оказания гостиничного сервиса Росреестр не обнаружил, но нашел вывеску на торце здания и объявление о сдаваемых апартаментах в интернете. Объективную сторону административного правонарушения Росреестр увидел в нецелевом использовании участка: на земле для индивидуальной жилой застройки размещена гостиница. Валерии выписали штраф в 10 тысяч рублей.

Помимо Росреестра Барышникову навестили МЧС, антитеррористическая комиссия, налоговая с проверкой и полицейские с контрольной закупкой. Все они нарушений не нашли.

– Дом у меня – 400 квадратов. Половина отремонтирована, я там сдаю три комнаты, а вторая – даже не приведена в порядок. В доме дочка живет и прописана. У меня есть заключение аттестованного специалиста Торгово-промышленной палаты о том, что это не гостиница. Для этого должен быть минимальный объем услуг. Но никто ничего не слушал, – возмущается Барышникова.

"Сдают невесть кому"

Подавший иск к Бахиревой Михаил Козлов через адвоката Елену Котельникову отказался от комментариев.

Сосед Валерии Барышниковой Михаил Максимов свою позицию объясняет просто: купил участок, построил дом, чтобы отдыхать и жить, но за забором неожиданно начались свадьбы с диджеем и микрофонами, из дома сделали гостиницу, которую сдают "невесть кому". Он на такое не рассчитывал и убежден, что найти консенсус с Барышниковой в этой ситуации невозможно.

– Это постоянный момент нахождения посторонних людей (не соседей, а людей, которые приехали на ночь) – от них непонятно, чего ожидать. То ли спалят что-нибудь, то ли еще что. А если там какая-то террористическая ячейка в полном составе поселилась? Или отдельные ее члены? А я живу за забором с маленьким ребенком. Оно мне надо? – рассуждает Максимов.

По его мнению, вся разница в сроках: посуточный наём он приравнивает к гостиничным услугам, а против долгосрочной аренды ничего не имеет.

– Если бы сдавали на постоянку, вопросов бы не было никаких. Можно прийти познакомиться, посмотреть, договориться. А когда такая чехарда бесконечная… Посуточный момент, по-моему, абсолютно неприемлем, – говорит он.

Иск Козлова к семье Бахиревых городской суд рассмотрел в трех заседаниях и удовлетворил. В судебном решении сказано, что хоть сдаваемые квартиры не обладают признаками гостиницы, но при этом оказывают гостиничные услуги. В объявлении указаны условия размещения – время заезда и выезда, условия бронирования, наличие удобств в номере, трансфер и так далее. Аргументы Бахиревой о том, что квартира сдается по договору найма, суд во внимание не принял, указав, что постояльцы проживают недолго, в качестве расчетного времени используются сутки, следовательно, Ольга "подменяет понятие проживание в жилом помещении – пребыванием".

"Использование собственниками квартир для предоставления гостиничных услуг противоречит п. 3 статьи 288 Гражданского кодекса и пп. 2.4 статьи 17 Жилищного кодекса и нарушает права истца, поскольку ответчики допускают проживание неустановленного количества лиц, которые устраивают шум в ночное время, что создает неудобства для комфортного проживания", – сказано в решении суда, который запретил Бахиревым посуточно сдавать жилье.

– Обвинение было построено не на фактической деятельности, а на том, что напечатано на букинге, – считает Ольга, сейчас она готовит жалобу в апелляцию.

Валерия Барышникова собирает документы уже для кассации. Она пыталась, но не смогла обжаловать решение Росреестра ни в городском, ни в областном суде. Обе инстанции согласились с позицией Росреестра, что жилой дом предназначен для проживания конкретной семьи, а предоставление комнат в аренду – коммерческая услуга, она меняет целевое использование дома и связанного с ним земельного участка. Согласно ст. 22 Жилищного кодекса, гостиничные услуги – такие, как у Барышниковой: беспроводной интернет, халаты и тапочки – могут оказываться лишь после перевода жилого помещения в нежилое и оснащения его звукоизоляцией, сигнализацией, сейфами и так далее.

Виртуальное правонарушение

Адвокат Барышниковой Андрей Лещиков считает, что псковские суды в качестве доказательств используют "надписи на заборе" – в интернете и на вывеске у дома можно написать что угодно, но это ничего не значит.

– Все инстанции пишут, что на момент проведения проверки оказания гостиничных услуг не обнаружено. В интернете я могу написать, что в аренду Кремль сдаю. И что дальше? Для привлечения к административной ответственности нужно установить, когда и что было совершено – действие или бездействие, которое влечет ответственность. У нас в процессе есть некое виртуальное правонарушение. Есть же специальное разъяснительное письмо Минэкономразвития о том, что недопустимо признавать сдачу жилых помещений на короткий срок гостиничными услугами, но суд говорит, что это не нормативный акт, – говорит Лещиков.

Документ, на который ссылается адвокат, Минэкономразвития выпустило 28 ноября 2019 г. в ответ на многочисленные обращения из-за проверок сдаваемых в краткосрочную аренду квартир. Министерство разъясняет органам государственной власти, что согласно Общероссийским классификаторам видов экономической деятельности и продукции по видам экономической деятельности такая сдача в аренду не относится ни к гостиничным услугам, ни к деятельности гостиниц.

"Наличие в жилых помещениях, сдаваемых по договору краткосрочного найма, спальных мест, мест для хранения вещей, посуды, техники, постельного белья и т.д. не является признаком предоставления гостиничных услуг", – говорится в письме Минэкономразвития. Ведомство ссылается на постановление Правительства РФ от 16 февраля 2019 года №158 "О порядке классификации гостиниц", где четко прописан перечень услуг, которые должны оказывать отели. Так, в гостинице "без звезд" помимо самого помещения обязательно должны быть служба приема, с которой можно связаться круглосуточно, вручение корреспонденции гостям, утренняя побудка (по просьбе), ежедневная уборка горничной номера, включая заправку постелей, смена постельного белья один раз в пять дней, смена полотенец один раз в три дня, хранение ценностей в сейфе администрации, хранение багажа, аптечка, вызов такси и скорой, туристская информация.

"Действующее законодательство не предусматривает запрета на сдачу жилых помещений по договорам краткосрочного найма, сдача жилых помещений в аренду на короткий срок является законной", – указано в письме.

Адвокат предполагает, что новые судебные прецеденты в Пскове могут быть результатом недобросовестной конкуренции со стороны крупных отельеров, пострадавших от пандемии коронавируса.

– Туристы при нынешних условиях и возможностях понимают, что в квартире или комнате меньше шансов схватить заразу. Есть чистая ухоженная комната с постелью, есть санузел, есть кухня, где можно приготовить еду. Нет никакого персонала (а значит, минимизируем контакты) и цены ниже. Ну, чего еще надо человеку, особенно сейчас? У Валерии еще и приусадебный участок с мангалом: приехал, шашлычок пожарил – имитация загородной жизни. Я думаю, это такое проявление конкуренции в Пскове, – считает Лещиков.

– Я никакого отношения к отельерам не имею, – парирует истец Михаил Максимов. – Меня беспокоят мой дом и участок, который находятся в непосредственной близости от дома соседки. Я преследую исключительно свои интересы.

"Жилье со статусом жилья"

Президент Псковской гильдии риелторов Роман Максименко вспоминает спорные истории с петербургскими хостелами и считает, что псковские судебные прецеденты – звенья той же цепи.

– Законодатель и суд, как я понимаю, говорят нам: "Уважаемые, если вы имеете "жилье" со статусом жилья, то либо живите, либо сдайте под наем", – объясняет Максименко. Вместе с тем, напоминает он, посуточная аренда жилья распространена во всем мире. – Я не за то, чтобы это запретить. Я за то, чтобы клиенты получали качественную услугу. И как я понимаю, в случаях, о которых вы говорите, суд посчитал те отношения не поднаемом, а гостиничной услугой. Но гостиничная услуга включает в себя не просто предоставление помещения для размещения, а комплекс мер.

Его собственное агентство недвижимости не занимается арендой, потому что это всегда связано с имущественными спорами, где "чеки маленькие, а головной боли много".

– Если убрать юридическую казуистику и представить, что я сосед квартиры, которая сдается посуточно, то я буду недоволен: постоянно кто-то ходит, выходит из квартиры, в том числе после 23:00 (а слышимость в панельных домах очень хорошая), слышны звуки, если что-то разбивается, двигается с место на место, возможна громкая музыка. А если квартира еще и пересдается? – рассуждает Максименко. Сам он однозначно не хотел бы такого соседства.

Он согласен, что посуточные квартиры – безусловный конкурент гостиниц.

– Во-первых, это демпинг цены. Нам надо бизнес содержать, а человек может квартиру за небольшие деньги сдавать. Еще некоторые люди просто хотят иметь помещение и возможность стирать-готовить и не хотят гостиницу, потому что там, например, номер 30 метров, а им нужны 50–70 метров. И они выбирают такие а-ля апартаменты, – говорит Максименко.

Туристам такой вариант размещения действительно нравился. "В следующий раз обязательно поедем именно сюда", – писала в октябре 2020 года о комнатах Барышниковой на Booking.com Олеся. "И, конечно же, будем рекомендовать их своим друзьям", оставила отзыв о квартире Бахиревых Наталья. Но после вступления решений судов в законную силу, такой вариант размещения будет рискованным для владельцев собственности. Учитывая общую для страны судебную практику, краткосрочная аренда квартир вообще может исчезнуть как вид услуги.